Un idraulico che ha riparato l’impianto condominiale e aspetta il pagamento. Un’impresa di pulizie che non riceve i compensi mensili. Un tecnico che ha effettuato la manutenzione dell’ascensore e si ritrova con fatture scadute. Il perito convocato per una valutazione al tetto condominiale, a cui non è stato pagato l’onorario. Quando un condominio non paga, aziende e professionisti si trovano spesso in difficoltà e devono capire come recuperare il loro credito.
In questi casi, ossia di recupero di una somma dovuta in base a un contratto, il primo soggetto a cui rivolgersi è sempre l’amministratore di condominio, che ha l’obbligo legale di recuperare le somme insolute dai condòmini inadempienti.
La legge, infatti, prevede un iter preciso per permettere all’amministratore del condominio di recuperare i crediti dal proprietario o dai proprietari insolventi e quindi saldare quanto dovuto ai fornitori. Tuttavia, nella realtà, può accadere che questi ultimi non riescano a ricevere quanto dovuto.
Per questo, ho scritto una guida semplice per aiutare aziende e professionisti a capire come recuperare i propri crediti verso il condominio moroso. Nei prossimi paragrafi vediamo quindi:
- chi sono creditore e debitore in condominio
- quali documenti deve raccogliere il creditore (impresa o professionista) per far valere i suoi diritti
- cosa deve fare il creditore per recuperare le somme dal condominio
- quali sono gli obblighi dell’amministratore di condominio
- quali conseguenze gravano su chi non paga
- cosa devono fare le aziende e i professionisti se non è possibile recuperare le somme dovute tramite l’amministratore
Recupero crediti in condominio: chi sono il creditore e il debitore?
In condominio, il creditore è il professionista o l’azienda che ha fornito un bene o un servizio. Pensiamo, per esempio, ai manutentori, alle ditte di pulizia, ai fornitori di energia e acqua, ma anche ai professionisti come lo stesso amministratore di condominio, un perito o un avvocato. Il debitore, invece, è il condominio, rappresentato legalmente dall’amministratore.
Quali documenti deve raccogliere il creditore per far valere i suoi diritti?
Per poter recuperare il credito, è fondamentale che l’azienda o il professionista conservi la documentazione che attesta di aver svolto la prestazione:
- contratti e preventivi firmati
- fatture
- documenti di trasporto (DDT)
- raccomandate e solleciti di pagamento
- comunicazioni con l’amministratore
- prove che attestano che il preventivo è stato accettato e che i lavori o il servizio sono stati eseguiti
Cosa deve fare il creditore per recuperare le somme dal condominio?
Vediamo subito quali passaggi dovrebbe seguire l’azienda o il professionista per recuperare il proprio credito verso il condominio.
1 – Sollecito all’amministratore condominiale
Il creditore deve rivolgersi subito all’amministratore del condominio, inviando un sollecito scritto formale in cui vanno indicati:
- importo dovuto
- scadenza entro cui saldare l’importo
- copia di eventuali contratti o documentazione che supporta l’esecuzione della prestazione
2 – Diffida formale
Una volta inviato il sollecito bonario di pagamento e trascorso un tempo ragionevole – di solito 15 giorni -, il creditore può inviare una “diffida formale” al condominio, tramite PEC o raccomandata A/R.
3 – Decreto ingiuntivo
Se non riceve quanto dovuto, il creditore può agire giudizialmente, tramite un avvocato, per ottenere un decreto ingiuntivo, cioè un provvedimento del giudice che ingiunge al debitore di pagare il debito.
4 – Esecuzione forzata
Se neanche a seguito del passaggio in giudicato del decreto ingiuntivo si riesce a ottenere spontaneamente il pagamento delle somme dovute, si deve procedere esecutivamente. Bisognerà quindi notificare il precetto e se neanche dopo questo si ottiene il pagamento si dovrà procedere con un pignoramento, per esempio, del conto corrente del condominio o di suoi altri beni o crediti presso terzi.
5 – Recupero del credito nei confronti dei singoli condòmini
In ultima istanza, il fornitore può agire nei confronti dei condòmini, però alle condizioni definite dalla legge. Infatti, è importante chiarire che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini” (art. 63 disp.att. codice civile). Quindi, l’impresa o il professionista non possono agire sui condòmini che hanno già saldato quanto dovuto, se prima non hanno tentato di recuperare le somme dai condòmini morosi.
In ogni caso, il primo soggetto a cui rivolgersi per recuperare il credito resta il condominio, in persona del suo amministratore.
Ecco uno schema semplice che illustra l’iter che il fornitore può decidere di seguire per recuperare il suo credito nei confronti del condominio:
| Fase | Cosa prevede | Strumenti / Dettagli operativi |
| 1. Sollecito all’amministratore | Il creditore contatta l’amministratore chiedendo il pagamento del debito. | • Comunicazione scritta formale • Indicare importo dovuto e scadenza • Allegare contratto, fatture e documenti che provano la prestazione |
| 2. Diffida formale | Se il sollecito non ha effetto, entro circa 15 giorni, si invia una diffida. | • Invio tramite PEC o raccomandata A/R • Indicare importo e termine ultimo per il pagamento • Avviso che si procederà legalmente |
| 3. Decreto ingiuntivo | Il creditore si rivolge al tribunale per ottenere un ordine di pagamento. | • Presentazione ricorso tramite avvocato • Decreto ingiuntivo esecutivo se il condominio non si oppone o all’esito del giudizio di opposizione |
| 4. Esecuzione forzata | In caso di mancato pagamento, si procede al pignoramento. | • Pignoramento conto corrente condominiale • Pignoramento beni • Pignoramento crediti verso terzi |
| 5. Recupero dai singoli condomini | il creditore può tentare di recuperare prima dai condòmini morosi, solo dopo a chi ha già pagato. | • Art. 63 c.c.: prima si deve “escutere” i morosi • Solo se non si recupera da loro, si può agire verso gli altri proprietari |
Se desideri approfondire come recuperare il credito e quali valutazioni fare prima di tentare l’escussione, ti consiglio di leggere quando e perché rivolgersi a un avvocato per il recupero crediti
Il ruolo dell’amministratore condominiale nel recupero del credito
L’amministratore del condominio ha un ruolo chiave nel recupero dei crediti. Ecco perché, l’impresa o il professionista devono rivolgersi prima di tutto a questa figura. Il recupero del credito, infatti, è un obbligo imposto dalla legge all’amministratore condominiale, che deve agire tempestivamente per tutelare il patrimonio del condominio.
Il condominio è una comunione forzosa
Il condominio non è una semplice coabitazione, ma è definito dall’ordinamento italiano come una “comunione forzosa”, che lega parti di proprietà privata (i singoli appartamenti) a parti di proprietà comune, come tetto, facciata, portone, androne, scale, cortile, impianti idrici e fognari e anche il suolo su cui sorge l’edificio.
Le parti comuni devono essere conservate nel tempo, con interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, dietro il pagamento delle spese condominiali. Dunque, l’assemblea approva un preventivo per le spese, che vengono poi suddivise tra i vari condomini, in base ai millesimi di proprietà.
A chi spetta rivalersi sui condomini morosi?
Nella vita di tutti i giorni, però, si verificano situazioni per cui uno o più condomini non possono o si rifiutano di pagare le spese condominiali, impedendo al condominio di adempiere, versando il dovuto al professionista o all’impresa che ha eseguito i lavori e quindi di permettergli di percepire quanto pattuito. Spetta in ogni caso all’amministratore attivarsi nei confronti dei condomini morosi per recuperare questi crediti. È un obbligo di legge e una sua responsabilità.
Quali sono gli obblighi e le responsabilità dell’amministratore di condominio nel recupero crediti?
Alcune delle funzioni fondamentali attribuite all’amministratore di condominio sono:
- la riscossione dei contributi dovuti dai condomini
- la gestione delle spese necessarie alla manutenzione ordinaria e ai servizi comuni
La riscossione riguarda sia i contributi ordinari sia quelli straordinari. Però, l’amministratore non ha poteri di spesa sugli interventi straordinari, salvo che si tratti di lavori urgenti. In questo caso, la legge (art. 1135, comma 1, n. 4 del codice civile) gli consente di intervenire autonomamente, ma gli impone anche di comunicarlo ai condomini alla prima assemblea utile.
Inoltre, per riscuotere i crediti, l’amministratore non ha sempre bisogno di avere il consenso dell’assemblea e può agire in giudizio, senza alcuna autorizzazione assembleare, ottenendo un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il condomino moroso:
“Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi (…)” (art. 63 disp att. del codice civile).
La ragione è evidente: la morosità di un condomino mette a rischio la tenuta finanziaria del condominio e blocca la regolare gestione delle spese comuni.
Inoltre, l’art. 1129, comma 9 del codice civile rafforza questo obbligo: stabilisce, infatti, che l’amministratore debba procedere alla riscossione forzosa entro 6 mesi dalla chiusura dell’anno contabile in cui quel credito è diventato esigibile, a meno che l’assemblea non deliberi diversamente.
Dunque, se un condomino non paga le spese, l’amministratore ha l’obbligo di attivarsi tempestivamente, anche per via giudiziale, cioè, rivolgendosi al tribunale, per evitare danni al condominio derivanti dalla morosità.
A volte mi viene chiesto se l’amministratore possa attendere, prima di attivarsi per il recupero del credito. La risposta è no: è un concetto che è già stato chiarito in numerose sentenze. Per fare un esempio recente, è proprio a causa di questa inerzia che la Corte di cassazione ha condannato un amministratore che non ha promosso un’azione ingiuntiva per riscuotere i contributi non versati (ordinanza n. 36277 del 28 dicembre 2023). Secondo la Corte, l’amministratore non aveva adempiuto ai suoi doveri e il suo comportamento omissivo aveva causato un danno concreto al condominio.
Vediamo ora cosa deve fare l’amministratore per recuperare i crediti dal condomino moroso.
Cosa deve fare l’amministratore per recuperare i crediti condominiali
L’iter per il recupero dei crediti dai condomini inadempienti normalmente segue questi passaggi:
1) Sollecito
2) Ricorso monitorio
3) Decreto ingiuntivo
4) Esecuzione forzata
1. Sollecito di pagamento
L’amministratore invia una lettera di sollecito di pagamento al condomino moroso. Questo primo tentativo bonario non è obbligatorio, ma può essere utile in alcuni casi.
2. Ricorso monitorio
Se il condomino non procede col pagamento delle somme dovute, l’amministratore deve rivolgersi al tribunale o al Giudice di Pace (a seconda dell’ammontare del debito), allegando:
- la delibera dell’assemblea che ha approvato il bilancio consuntivo
- il preventivo e i relativi riparti
Così il giudice potrà pronunciare un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, in cui intima al debitore di pagare il suo debito al condominio.
3. Decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo
Il tribunale – o il Giudice di Pace – emette il decreto ingiuntivo “inaudita altera parte” ossia senza sentire il condomino moroso: è sufficiente che l’amministratore, che opera per conto del condominio, esibisca i documenti che certificano il credito.
Una volta ottenuto il decreto ingiuntivo, l’amministratore lo notifica al condomino moroso insieme all’atto di precetto, cioè, l’intimazione al pagamento.
A questo punto il condomino moroso può:
- pagare immediatamente l’importo indicato nel provvedimento del giudice
- opporsi al decreto ingiuntivo
- non fare nulla
4. Esecuzione forzata
Se il debitore non paga nemmeno dopo avere ricevuto la notifica del decreto ingiuntivo, l’amministratore può richiedere il pignoramento dei suoi beni, che può toccare stipendio, conto corrente e anche l’appartamento.
Infatti, l’amministratore può chiedere l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile di proprietà del condomino moroso: se il debito non viene saldato, il creditore ha così la possibilità di pignorare e vendere all’asta l’appartamento.
Ulteriori tentativi quando il debito è elevato
Se i debiti del condominio sono elevati, l’amministratore può tentare di ripagare i creditori cercando prima di:
- concordare un piano di rateizzazione con il fornitore, che va approvato dall’assemblea dei condomini
- convocare un’assemblea straordinaria per deliberare azioni urgenti o ripianamenti
- chiedere ai condomini solvibili di anticipare le somme e poi tentare un piano di rientro, rinegoziando il credito, attraverso la creazione di un fondo cassa straordinario (che va comunque deliberato dai condomini all’unanimità)
Quando vanno in prescrizione i debiti con il condominio?
Per recuperare il credito condominiale, l’amministratore deve muoversi entro un limite di tempo definito dalla legge:
- entro 5 anni per le spese condominiali ordinarie
- entro 10 anni per le spese condominiali straordinarie
Il termine decorre dalla data di approvazione del rendiconto o dalla scadenza delle rate.
Cosa accade al condomino che non paga le spese?
Dato che le spese condominiali gravano su tutti i condomini, a prescindere dal fatto che utilizzino o meno il bene – per esempio, l’ascensore, un cortile comune, una scala… -, ciascuno di loro ha l’obbligo di pagare.
Significa che, anche se è in difficoltà economiche, il proprietario ha comunque l’obbligo di contribuire alle spese condominiali. Ricordo, infatti che, secondo la legge: ognuno risponde con tutti i suoi beni presenti e futuri (articolo 2740 del codice civile).
E se il condomino moroso è deceduto o è stato affidato a un amministratore di sostegno?
Quando il condomino moroso è deceduto o non è in grado di provvedere a sé stesso, l’amministratore deve rivolgersi, nel primo caso, agli eredi e nel secondo, all’amministrato e al suo amministratore di sostegno.
Riscossione del credito nei confronti degli eredi
Se il condomino moroso è deceduto e se l’eredità è giacente (ossia quando non è stata ancora accettata dagli eredi), l’amministratore deve avviare un’azione interrogatoria (art. 481 del codice civile) con cui chiede al Giudice Tutelare di fissare un termine entro il quale gli eredi dichiarino se accettano o meno l’eredità del defunto (de cuius). Le possibilità in questo caso sono diverse. Se gli eredi accettano l’eredità, acquisiscono diritti e oneri del defunto, quindi anche i suoi debiti e di conseguenza, devono provvedere al pagamento delle spese condominiali. Qui è importante distinguere tra due situazioni:
1) nel caso dei debiti sorti prima della morte del condomino, gli eredi pagano proporzionalmente alle quote ereditate; quindi, l’amministratore condominiale dovrà recuperare il credito con un’ingiunzione verso ogni erede, in base alla sua quota
2) nel caso dei debiti sorti dopo della morte del condomino, gli eredi sono responsabili insieme, perché, con l’apertura della successione e l’accettazione dell’eredità, sono diventati tutti comproprietari dell’immobile; in questo caso, l’amministratore condominiale dovrà richiedere un unico decreto ingiuntivo nei confronti di tutti gli eredi.
Riscossione del credito tramite l’amministratore di sostegno
Se il condomino moroso non ha la possibilità di provvedere ai propri interessi – pensiamo, per esempio, a una persona con una grave malattia o disabilità -, l’amministratore condominiale può chiedere al Giudice Tutelare di nominare un amministratore di sostegno e tramite quest’ultimo potrà ottenere il pagamento delle spese condominiali arretrate.
Come riscuotere i crediti se l’appartamento è affittato, in caso di nuda proprietà o separazione?
Quando un’unità immobiliare è concessa in locazione, in usufrutto o rientra in situazioni particolari, come l’assegnazione della casa familiare dopo una separazione, può nascere il dubbio su chi debba pagare le spese condominiali.
La legge distingue tra spese ordinarie e straordinarie, ma chiarisce un punto fondamentale: il soggetto sempre responsabile verso il condominio è il proprietario dell’immobile. Dunque, l’amministratore potrà richiedere il pagamento a quest’ultimo, che rimane il referente principale per la riscossione dei crediti verso il condominio. Vediamo brevemente i singoli casi.
Immobile in locazione
Se l’appartamento è dato in locazione (di regola e, quindi, sempre salvo diverse pattuizioni contrattuali) :
- l’inquilino deve sostenere le spese ordinarie
- il proprietario deve pagare le spese straordinarie
Ma, in caso di mancati pagamenti, l’amministratore può agire solo nei confronti del proprietario, che resta l’unico responsabile verso il condominio.
Nuda proprietà e usufrutto
Quando l’immobile è gravato da usufrutto:
- l’usufruttuario deve pagare le spese ordinarie
- il nudo proprietario è tenuto alle spese straordinarie
Anche qui, però, il condominio può rivalersi direttamente sul nudo proprietario, che risponde anche delle spese spettanti all’usufruttuario.
Casa assegnata all’ex coniuge
Se l’appartamento è di un coniuge, ma viene assegnato all’altro in sede di separazione (di regola, quindi sempre salvo diverso accordo):
- le spese ordinarie spettano al coniuge assegnatario, perché usufruisce dell’immobile
- le spese straordinarie restano a carico del proprietario
E se l’amministratore non agisce o non agisce tempestivamente?
Come abbiamo visto, l’amministratore deve agire tempestivamente nel riscuotere i crediti. Cosa accade se non lo fa o se non informa l’assemblea dei condomini che esiste un debito o che i fornitori hanno avviato azioni legali e giudiziarie per riscuotere il credito? In questi casi i condomini possono:
- revocare l’amministratore
- agire contro di lui per ottenere un risarcimento danni
- denunciarlo per cattiva gestione (mala gestio)
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Come recuperare il credito, se l’amministratore non riesce a ottenere le somme dovute
Se tutti i tentativi dell’amministratore di condominio non vanno a buon fine, cosa può fare un’impresa o un professionista per recuperare il proprio credito?
Come abbiamo visto all’inizio di questo articolo, il fornitore che ha tentato di recuperare le somme dal condominio, può agire direttamente verso i condòmini morosi, di cui l’amministratore condominiale è tenuto a fornire i dati.
Solo se non riesce a recuperare le somme, può rivolgersi ai condòmini che hanno già saldato, chiedendo loro di pagare il debito in base ai millesimi di proprietà. Chiaramente, i condòmini in regola hanno poi il diritto di rivalersi su quelli morosi per ottenere le somme anticipate.
Inoltre, il fornitore può sospendere ulteriori interventi e lavorazioni – pensiamo, per esempio, a un’azienda edile che ha eseguito parte di lavori e che non è stata pagata – o cedere il credito a una società di recupero crediti.
Devi recuperare un credito verso un condominio moroso?
Quanto abbiamo visto fino a qui, illustra la procedura che un’azienda o un professionista possono mettere in atto per riscuotere i crediti verso un condominio moroso. Si tratta di un iter complesso. Posso aiutarti a capire quale strada intraprendere.
Sono l’Avvocato Francesco Calcatelli. Da oltre 15 anni, affianco committenti, imprese appaltatrici, professionisti dell’edilizia, proprietari e inquilini di Bologna e provincia in questioni legate alla gestione del patrimonio immobiliare.
Puoi affidarti a me per il recupero dei crediti condominiali e per ricevere assistenza legale in via stragiudiziale o davanti al giudice.
Contattami per prenotare una consulenza e approfondire il tuo caso.
Ricevo su appuntamento in via De’ Gombruti n. 16 a Bologna, dal lunedì al venerdì.
* Articolo pubblicato il 23/12/2025
L’articolo che hai appena letto ha uno scopo meramente divulgativo. Pertanto riporta il tema per sommi capi e con un linguaggio semplice. I termini tecnici sono infatti ridotti al minimo. Non sostituisce il parere di un legale né ha la pretesa di essere un contenuto a carattere scientifico.