Le locazioni a uso diverso dall’abitazione sono quelle che nella pratica vengono chiamate commerciali.
Tuttavia, nel presente articolo, per praticità, ci si riferirà alle locazioni a uso diverso dall’abitazione chiamandole semplicemente locazioni commerciali, pur sapendo che questo termine è leggermente improprio.
Con questo contributo si intende fornire una introduzione al quadro normativo di riferimento, principalmente regolato dalla Legge n. 392 del 1978, e approfondire alcuni peculiari aspetti del rapporto tra proprietario e conduttore.
Cos’è la locazione a uso diverso dall’abitazione (o locazione commerciale)
La locazione, ai sensi dell’art. 1571 del Codice Civile, è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa per un dato tempo, a fronte di un corrispettivo (art. 1571 e ss.). Ne è un esempio, il canone concordato.
Una locazione commerciale, invece, è una sottospecie di questo tipo di contratto che ha per oggetto un immobile urbano che deve essere adibito a:
- attività industriale, commerciale o artigianale
- attività di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo;ì
- impianto sportivo e/o ricreativo
- aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili
- esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo
Sono quindi locazioni a uso diverso dalla abitazione in genere quelle che hanno a oggetto negozi, locali commerciali, alberghi, stabilimenti industriali, uffici o studi professionali.
Quelle che seguono sono alcune delle principali caratteristiche di questo particolare contratto.
Rinnovo e disdetta del contratto di locazione commerciale
Alla scadenza, il contratto di locazione commerciale si rinnova tacitamente.
Il rinnovo è di sei anni in sei anni salvo che per gli immobili adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali, nel qual caso il rinnovo è di nove anni in nove anni. Per escludere la rinnovazione tacita del contratto è necessario inviare una disdetta, che va comunicata a mezzo di lettera raccomandata almeno dodici mesi prima della scadenza (o diciotto mesi prima per gli immobili adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali).
Alla prima scadenza il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per motivi specifici e come indicato dalla legge (art. 29 L.n. 392/1978).
Recesso del contratto di locazione commerciale
Il conduttore (cioè chi prende in affitto l’immobile) può sempre recedere dal contratto, qualora ricorrano gravi motivi, con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Nella prassi contrattuale sono molto frequenti clausole che consentono al conduttore di recedere, anche in assenza di gravi motivi.
Il locatore (cioè il proprietario dell’immobile), di contro, non ha la facoltà di recedere.
Canone del contratto di locazione a uso diverso dall’abitazione
Il canone di locazione è liberamente determinato dalle parti al momento della stipula del contratto.
È possibile convenire un canone “a scaletta”, ossia crescente o decrescente, al ricorrere di particolari condizioni.
L’ammontare del canone può essere modificato dalle parti durante il corso della locazione.
Il canone può essere soggetto all’aggiornamento ISTAT, ma nei limiti di legge.
Deposito cauzionale
La normativa consente al locatore di richiedere un deposito cauzionale al conduttore, che non può superare le tre mensilità del canone.
Questo deposito è destinato a garantire il locatore da eventuali inadempimenti del conduttore (es. risarcimento per eventuali danni all’immobile o il mancato pagamento del canone).
Nella pratica è frequente anche che il locatore richieda a garanzia una fideiussione.
Quali sono le tutele per il conduttore
Uno degli aspetti più importanti della normativa sulle locazioni commerciali è rappresentato dalle tutele offerte al conduttore.
La legge prevede, infatti, il diritto di prelazione, che consente al conduttore di acquistare l’immobile locato in caso di vendita da parte del proprietario o in caso di nuova locazione.
Inoltre, in caso di mancato rinnovo del contratto per motivi non imputabili al conduttore, quest’ultimo ha diritto a un’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.
Si deve da subito precisare che queste tutele non spettano in ogni caso.
Infatti, non sono concesse in caso di locazione di immobile:
- utilizzato per attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori;
- destinato all’esercizio di attività professionali;
- destinato ad attività di carattere transitorio, ossia attività provvisorie, circoscritte a particolari periodi o eventi, come per esempio la locazione di uno stand espositivo;
- complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
Indennità per perdita di avviamento
L’indennità per perdita di avviamento dovuta è pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone (oppure ventuno per attività alberghiere o simili).
Tale indennità mira a tutelare il conduttore per gli investimenti effettuati e per i danni subiti a causa del mancato rinnovo del contratto.
Quali sono gli obblighi del locatore
Le principali obbligazioni del locatore sono:
garantire al conduttore il pacifico godimento dell’immobile (tale la garanzia riguarda le molestie di diritto che consistono per esempio in contestazioni e/o pretese, che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa locata, avanzate da un terzo con atti giudiziali o stragiudiziali).
consegnare al conduttore il locale locato in buono stato di manutenzione
mantenerlo in stato da servire all’uso convenuto (e quindi, per esempio, effettuare tutti gli interventi di manutenzione che gli competono)
Manutenzione ordinaria e straordinaria
La manutenzione ordinaria, come riparazioni leggere o interventi di routine, è a carico del conduttore, mentre quella straordinaria, che include interventi strutturali o di adeguamento, in genere spetta al locatore. Questi obblighi sono spesso oggetto di specifiche pattuizioni contrattuali.
Risoluzione del contratto
La risoluzione del contratto può avvenire per diverse ragioni, tra cui il mancato pagamento del canone, l’inadempimento degli obblighi contrattuali o l’abuso della destinazione d’uso dell’immobile.
Sfratto per morosità
In caso di mancato pagamento del canone, il locatore può avviare una procedura di sfratto per morosità per ottenere la risoluzione del contratto e la restituzione del locale.
Consulenza legale in materia di locazioni
La normativa delle locazioni commerciali in Italia mira a garantire un equilibrio tra le esigenze di proprietari e conduttori, per questo dipinge un quadro chiaro e dettagliato dei diritti e dei doveri di entrambe le parti. Conoscere e comprendere queste disposizioni è fondamentale per stipulare contratti, in maniera opportuna, anche rispetto alle esigenze dell’impresa e gestire rapporti locativi in modo professionale e legittimo.
Sono l’Avvocato Francesco Calcatelli. Mi occupo di diritto civile e penale.
Sono a disposizione di proprietari, conduttori e imprese per qualunque necessità connessa alla stipula di contratti di locazione, alla loro gestione e alla loro risoluzione, sfratti compresi.
Contattami per prenotare una consulenza e approfondire il tuo caso.
Ricevo su appuntamento in via De’ Gombruti n. 16 a Bologna, dal lunedì al venerdì.
* L’articolo che hai appena letto ha uno scopo meramente divulgativo. Pertanto riporta il tema per sommi capi e con un linguaggio semplice. I termini tecnici sono infatti ridotti al minimo. Non sostituisce il parere di un legale né ha la pretesa di essere un contenuto a carattere scientifico.
