Chi possiede un immobile e desidera metterlo a reddito può scegliere tra diverse tipologie di contratto di locazione a uso abitativo, ciascuna pensata per rispondere a esigenze specifiche. La più diffusa è il contratto a canone libero, noto anche come 4+4: qui le parti concordano liberamente l’importo del canone, mentre la durata (minimo 4 anni con rinnovo automatico per altri 4, salvo disdetta) è stabilita dalla legge.
È la soluzione più adatta quando locatore e conduttore intendono impegnarsi in un rapporto di lunga durata. Non sempre, però, questa formula è la più indicata. Per esempio, se l’inquilino è uno studente universitario fuori sede o un lavoratore trasferito temporaneamente per esigenze aziendali, il 4+4 risulta poco flessibile. Per questo la legge 431/1998 prevede anche altre tipologie contrattuali: il contratto di locazione a “canone concordato” (3+2), il contratto transitorio e la sua variante per studenti universitari.
Vediamo quali sono le loro caratteristiche, dopo aver riepilogato gli elementi essenziali del contratto di locazione a uso abitativo.
Gli elementi essenziali del contratto di locazione a uso abitativo
Il contratto di locazione a uso abitativo è l’accordo con cui il locatore (il proprietario) concede il godimento di un immobile al conduttore (l’inquilino), per un tempo determinato, dietro pagamento di un canone.
Si distingue quindi da un’altra tipologia contrattuale, spesso utilizzata tra genitori e figli: il contratto di comodato d’uso gratuito, che non prevede il pagamento di un canone. La locazione invece prevede sempre un corrispettivo in denaro.
Per essere valido, il contratto deve avere forma scritta ed essere registrato: in caso contrario è nullo. Gli elementi che deve obbligatoriamente prevedere sono:
- la data di stipula
- le generalità di locatore e conduttore
- la descrizione dell’immobile con i relativi dati catastali
- la durata della locazione
- l’importo del canone con le modalità di versamento
Tutti i contratti di locazione a uso abitativo devono inoltre prevedere una clausola con cui il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa all’Attestato di Prestazione Energetica (APE). La copia dell’APE va allegata al contratto.
Le parti possono poi integrare nel contratto alcuni elementi facoltativi, come, per esempio, il deposito cauzionale – si tratta di una somma versata dal conduttore a garanzia dell’adempimento degli obblighi contrattuali – o l’opzione per la cedolare secca, il regime fiscale sostitutivo previsto dall’art. 3 del d.lgs. 23/2011, la cui scelta è facoltativa da parte del proprietario.
Il contratto deve poi essere registrato obbligatoriamente entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore; fanno eccezione i soli contratti a uso abitativo che non superino complessivamente i 30 giorni nell’anno tra le stesse parti.
La registrazione può avvenire tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, recandosi in ufficio con il modello RLI, oppure tramite un intermediario abilitato.
Legge 431/1998 sui contratti di locazione a uso abitativo
Il principale riferimento normativo sui contratti di locazione a uso abitativo è la legge 431/1998 che stabilisce le due modalità principali di determinazione del canone e della durata:
- il contratto detto “a canone libero” o 4+4
- il contratto “a canone concordato” o 3+2
A queste si affiancano la locazione di natura transitoria (art. 5 legge 431/1998) previsti anche per studenti universitari fuori sede – un caso abbastanza comune in una città universitaria come Bologna – e le locazioni brevi, queste ultime rientrano però in una fattispecie particolare, che approfondiremo tra poco.
Il contratto a canone libero (4+4)
È il contratto “standard” per locazioni abitative previsto dalla legge. Ecco le principali caratteristiche di questa tipologia:
- Durata minima di 4 anni
- Rinnovo e recesso: decorsi i primi 4 anni, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4, salvo che il locatore non invii almeno sei mesi prima della scadenza una disdetta motivata con quanto previsto dalla legge, come, per esempio, la scelta di destinare l’immobile a uso proprio o di familiari entro il secondo grado, oppure vendere l’immobile, caso in cui al conduttore spetta il diritto di prelazione. Alla prima scadenza, se il locatore non fa valere questi motivi, il rapporto prosegue automaticamente. Alla seconda scadenza, ciascuna delle parti può attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza; in mancanza di comunicazione, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni. Il conduttore, in presenza di gravi motivi, può inoltre recedere in qualsiasi momento dando 6 mesi di preavviso.
- Canone: le parti sono libere di determinare l’ammontare del canone, le modalità di pagamento e gli altri elementi economici del contratto.
- Aspetti fiscali: il proprietario dell’immobile può scegliere, in alternativa alla tassazione ordinaria, il regime della cedolare secca al 21%. Scegliendo questo regime, il locatore rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone, inclusa la variazione Istat, anche se prevista nel contratto.
- È indicato quando: locatore e conduttore intendono impegnarsi in un rapporto di lunga durata, senza vincoli sull’importo del canone. Risulta invece meno indicato per esigenze abitative di breve periodo, come quelle di studenti universitari fuori sede o lavoratori trasferiti temporaneamente.
- Facciamo un esempio: un proprietario che ha ereditato un bilocale a Bologna e non ha necessità abitative personali sull’immobile può scegliere il canone libero. Stabilisce autonomamente l’importo del canone in base al mercato di zona e stipula un contratto 4+4 con una coppia di professionisti che cerca una sistemazione stabile. Se dopo il primo quadriennio nessuna delle parti ha l’esigenza di disdire (il locatore, si ricorda, può inviare disdetta alla prima scadenza solo nei casi previsti dalla legge), il contratto prosegue automaticamente per altri 4 anni, senza necessità di rinegoziare nulla.
Il contratto a canone concordato (3+2)
Il contratto a canone concordato è una forma di locazione abitativa in cui il canone non è scelto liberamente dalle parti, ma è compreso tra un valore minimo e uno massimo.
- Durata minima di 3 anni
- Rinnovo e recesso: alla prima scadenza il contratto è prorogato di diritto per altri 2 anni (da cui il nome “3+2”), salva la facoltà di disdetta del locatore nei casi tassativi previsti dalla legge (gli stessi validi per il 4+4 già citati nel paragrafo precedente). Alla scadenza del periodo di proroga biennale, ciascuna delle parti può attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata almeno 6 mesi prima. In mancanza di comunicazione, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni. Anche qui, il conduttore può recedere in ogni momento per gravi motivi, con 6 mesi di preavviso.
- Canone: l’importo del canone non è determinato liberamente, come nel caso del contratto 4+4, ma va stabilito entro i valori minimi e massimi fissati da appositi accordi definiti a livello locale, tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative del territorio. Ad esempio, per la città di Bologna l’ultimo accordo siglato dalle organizzazioni provinciali dei proprietari e degli inquilini è in vigore dal 1 aprile 2024, con durata fino al 31 marzo 2027.
- Aspetti fiscali: per i contratti a canone concordato, optando per la cedolare secca, si applica un’aliquota ridotta al 10%.
- È indicato quando: il proprietario è disposto ad accettare un canone inferiore a quello di mercato in cambio di vantaggi fiscali.
- Facciamo un esempio: un proprietario che affitta un trilocale in una zona semicentrale di Bologna può scegliere il canone concordato per rientrare nei parametri dell’accordo territoriale locale. Pur accettando un canone mensile inferiore a quello che otterrebbe sul libero mercato, beneficia dell’aliquota cedolare al 10% invece che al 21%, ottenendo un risparmio fiscale che può in parte compensare il minor introito che potrebbe ottenere dal contratto a canone libero.
Il contratto di locazione transitorio
Il contratto di locazione transitorio permette di affittare un immobile per periodi compresi tra 1 e 18 mesi ma solo per specifiche e documentate esigenze temporanee. Il contratto, infatti, deve contenere l’indicazione specifica dell’esigenza transitoria, del locatore o del conduttore, oltre alla relativa documentazione a supporto.
- Durata da un minimo di 1 mese a un massimo di 18 mesi.
- Rinnovo e recesso: il contratto transitorio non si rinnova. Decorso il termine pattuito, cessa automaticamente, senza necessità di disdetta. Prima della scadenza del contratto, la parte che ha dichiarato l’esigenza transitoria è tenuta a confermarne per iscritto che tale esigenza sussiste ancora, tramite lettera raccomandata. Se questa conferma non viene inviata, il contratto non si estingue automaticamente, ma ricade nella disciplina ordinaria delle locazioni abitative, e la sua durata viene estesa di diritto a 4 anni, equiparandolo di fatto a un contratto a canone libero.
- Canone: nei comuni con più di 10.000 abitanti il canone deve rientrare tra gli importi fissati dalle associazioni di inquilini e proprietari per il canone concordato 3+2; mentre nei comuni con meno di 10.000 abitanti può essere libero e quindi le parti possono accordarsi sull’importo.
- È indicato quando una delle due parti ha un’esigenza abitativa temporanea e documentabile: mobilità lavorativa, periodi di apprendistato o formazione professionale, lavori di ristrutturazione in attesa di autorizzazioni.
- Facciamo due esempi:
1) Un lavoratore assunto a tempo determinato da un’azienda bolognese, in attesa di un possibile trasferimento definitivo, stipula un contratto transitorio di 12 mesi per un monolocale, allegando la documentazione relativa al proprio contratto di lavoro come prova dell’esigenza temporanea. Se, alla scadenza, la sua situazione lavorativa non è ancora definita e il lavoratore non conferma per iscritto la permanenza dell’esigenza transitoria, il contratto si trasforma automaticamente in un 4+4.
2) Un privato che ha acquistato un appartamento nel bolognese e intende ristrutturarlo, ma è ancora in attesa dei permessi edilizi necessari per avviare i lavori, decide di darlo temporaneamente in locazione per non lasciarlo sfitto. Stipula quindi un contratto transitorio di 8 mesi, allegando la documentazione relativa alla pratica edilizia in corso come prova della propria esigenza transitoria. Se, alla scadenza, i permessi non sono ancora arrivati e il proprietario non conferma per iscritto la persistenza dell’esigenza, il contratto si trasforma automaticamente in un 4+4, anche se la sua reale intenzione era di rientrare in possesso dell’immobile per ristrutturarlo.
Un caso particolare di locazione transitoria: il contratto per studenti universitari
La locazione agli studenti universitari fuori sede è un caso particolare del contratto transitorio, riservata a studenti iscritti a un corso di laurea, di perfezionamento o di formazione post-laurea, come master e dottorato, che risiedono in un comune diverso da quello di residenza. Come previsto dal decreto interministeriale del 16/01/2017 il contratto può essere sottoscritto o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio.
- Durata da un minimo di 6 mesi a un massimo di 3 anni.
- Canone: è liberamente determinato dalle parti, a condizione che non superi il limite massimo stabilito dagli accordi territoriali di riferimento.
- Rinnovo e recesso: il contratto è rinnovabile alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore, da comunicare almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima della scadenza. Se il conduttore è una pluralità di studenti, è ammesso anche il recesso parziale di uno solo di essi, mentre gli altri restano vincolati al contratto, con un aumento della propria quota di canone.
- È indicato quando l’immobile dato in locazione si trova in un comune sede di università (o in un comune limitrofo).
- Facciamo un esempio: un gruppo di tre studenti fuori sede, iscritti all’Università di Bologna, stipula un contratto transitorio per studenti universitari della durata di 2 anni per un appartamento condiviso. A metà del secondo anno, uno di loro si laurea e decide di recedere dal contratto: può farlo con un preavviso di almeno un mese (e non oltre 3) prima della data in cui intende lasciare l’appartamento. Il recesso riguarda però solo la sua posizione: gli altri due studenti restano vincolati al contratto originario e sono tenuti a continuare a versare l’intero canone pattuito, con un conseguente aumento della quota che ciascuno di loro deve corrispondere rispetto a quella iniziale.
Le locazioni brevi: quando il contratto non rientra tra quelli previsti dalla legge 431/98
Le locazioni brevi sono un regime a sé stante, introdotto dal d.l. 50/2017: la disciplina fiscale specifica si applica, infatti, ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo stipulati a partire dal 1° giugno 2017, con una durata che non superi i 30 giorni. Si tratta di contratti conclusi da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa, per i quali non è previsto l’obbligo di registrazione, a meno che non siano formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Attenzione però a non confondere la locazione breve con la locazione turistica. Sono due categorie distinte: la locazione breve è definita dalla durata (massimo 30 giorni) e può rispondere a finalità diverse (turismo, ma anche esigenze lavorative o familiari temporanee); la locazione turistica, invece, è definita dalla finalità stessa del turismo, che deve essere espressamente indicata nel contratto.
Vediamo a grandi linee quali sono le caratteristiche della locazione breve:
- Durata non superiore a 30 giorni
- Canone non soggetto ai vincoli previsti per le locazioni ad uso abitativo ordinarie: il regime si applica anche a contratti che prevedono servizi accessori (fornitura di biancheria, pulizia, wi-fi, utenze telefoniche).
- Rinnovo e recesso: questo tipo di contratto non è soggetto a obbligo di registrazione (salvo scelta volontaria) né a un vero e proprio meccanismo di rinnovo.
- Aspetti fiscali: è possibile optare per la cedolare secca.
- È indicato per le locazioni di brevissimo periodo.
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Tabella comparativa tra le principali tipologie di contratto di locazione a uso abitativo
Ecco una tabella comparativa per capire a colpo d’occhio quali sono le principali differenze tra le varie tipologie contrattuali di locazione abitativa:
| 4+4 (canone libero) | 3+2 (canone concordato) | Transitorio | Studenti universitari | Locazioni brevi | |
| Durata | minimo 4 anni | minimo 3 anni | da 1 a 18 mesi | da 6 mesi a 3 anni | massimo 30 giorni |
| Rinnovo | automatico, altri 4 anni | automatico, altri 2 anni | nessuno (salvo conferma dell’esigenza transitoria) | possibile alla prima scadenza, salvo disdetta | nessuno (contratti singoli) |
| Canone | libero | entro fasce stabilite da accordi territoriali | non vincolato da fasce | libero, entro il massimo degli accordi territoriali | libero, può includere servizi accessori |
| Registrazione | obbligatoria entro 30 gg | obbligatoria entro 30 gg | obbligatoria entro 30 gg | obbligatoria entro 30 gg | non obbligatoria (salvo atto pubblico/scrittura privata autenticata) |
Le risposte alle domande più frequenti che ricevo sui contratti di locazione abitativa
Concludiamo questo excursus rispondendo ad alcune delle domande che mi vengono poste più spesso in studio da chi mi contatta per questioni legate alle locazioni abitative.
Posso convertire un contratto transitorio in un canone libero?
Il passaggio da contratto transitorio a libero scatta in automatico: se il contraente titolare dell’esigenza transitoria non ne conferma la permanenza con lettera raccomandata prima della scadenza, il contratto rientra nella disciplina della locazione ordinaria.
Cosa succede se non registro il contratto di locazione?
L’obbligo di registrazione, entro 30 giorni dalla stipula, è posto dalla legge a carico del locatore. L’omessa registrazione comporta la nullità del contratto.
Qual è la differenza tra cedolare secca e canone concordato?
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per le locazioni a uso abitativo tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività d’impresa: consiste in un’imposta sostitutiva di Irpef e addizionali, con esenzione da imposta di registro e di bollo. L’aliquota standard è il 21%, ridotta al 10% per i contratti a canone concordato. Il canone concordato, invece, è una tipologia contrattuale, il cui importo è determinato in base agli accordi territoriali: è una delle condizioni che, se soddisfatte, dà accesso all’aliquota cedolare ridotta. Scegliendo la cedolare secca, il locatore rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento Istat del canone.
Chi ha l’obbligo di registrare il contratto di locazione?
L’obbligo di provvedere alla registrazione del contratto, entro 30 giorni dalla stipula (o dalla decorrenza, se anteriore), è posto dalla legge a carico del locatore. Le spese di registrazione gravano tuttavia su locatore e conduttore in parti uguali.
Quali aspetti considerare prima di firmare un contratto di locazione a uso abitativo?
Tra gli aspetti da verificare prima di stipulare un contratto di locazione ricordo:
- le clausole contrattuali (termini di disdetta, penali, responsabilità per danni) e le modalità di pagamento che vanno lette con molta attenzione
- la registrazione del contratto che deve essere fatta entro 30 giorni
- le condizioni dell’immobile al momento della consegna, da documentare per evitare future contestazioni
Consulenza legale in materia di locazioni
Sono l’Avvocato Francesco Calcatelli. Mi occupo di diritto civile e penale e sono a disposizione di proprietari, conduttori e imprese per qualunque necessità connessa alla stipula di contratti di locazione, alla loro gestione e alla loro risoluzione, sfratti compresi.
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* Articolo pubblicato il 04/08/2026
L’articolo che hai appena letto ha uno scopo meramente divulgativo. Pertanto riporta il tema per sommi capi e con un linguaggio semplice. I termini tecnici sono infatti ridotti al minimo. Non sostituisce il parere di un legale né ha la pretesa di essere un contenuto a carattere scientifico.